Un même appartement peut afficher 6 % de rendement dans une annonce et vous rapporter l'équivalent de 2,5 % une fois le percepteur passé. La différence ne tient pas à une astuce de calcul : elle tient à ce qu'on accepte de déduire. Le calculateur ci-dessous affiche les trois niveaux d'un coup, avec le même moteur que l'application Android, dans votre navigateur.
Calculateur de rendement locatif
Le rendement brut
C'est le chiffre des annonces, et le plus simple : ce que le bien rapporte rapporté à ce qu'il coûte.
rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ coût total × 100
Le piège n'est pas dans la formule, il est dans le dénominateur. Beaucoup de calculs se contentent du prix affiché. Le coût total, c'est le prix d'achat plus les frais de notaire, plus l'éventuelle commission d'agence, plus les travaux engagés avant la mise en location. Sur un bien ancien à 200 000 € avec 15 000 € de frais, ignorer ces frais fait passer le rendement de 4,46 % à 4,80 % : un tiers de point gagné sur le papier, zéro euro gagné en vrai.
Le rendement net de charges
Le rendement net déduit ce que vous payez pour détenir et louer le bien, et corrige les loyers de la vacance.
rendement net = (loyers après vacance − charges annuelles) ÷ coût total × 100
Les charges retenues par le calculateur sont celles qui restent à votre charge :
- La taxe foncière, que le locataire ne rembourse pas (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères).
- Les charges de copropriété non récupérables : la part qui ne figure pas dans la liste des charges refacturables au locataire, essentiellement les honoraires de syndic et les gros travaux.
- L'assurance propriétaire non occupant, obligatoire en copropriété.
- L'assurance loyers impayés si vous en souscrivez une, et les frais d'agence de gestion si vous déléguez.
- Une provision pour travaux : la chaudière et le ballon d'eau chaude ne durent pas éternellement. Provisionner quelques centaines d'euros par an évite de découvrir le vrai rendement le jour de la panne.
La vacance locative agit sur les recettes, pas sur les charges : un logement vide continue de coûter. Le calculateur applique le taux de vacance aux seuls loyers, ce qui reproduit exactement ce comportement.
Le rendement net-net, après impôt
C'est le seul chiffre qui parle de votre argent. Le calculateur applique au revenu foncier net votre tranche marginale d'imposition, puis les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
rendement net-net = (loyers − charges − impôt − prélèvements sociaux) ÷ coût total × 100
Deux conséquences méritent d'être posées noir sur blanc :
- Le rendement net-net n'est pas une propriété du bien. Il dépend de votre tranche d'imposition. Sur le cas de référence de l'application — 200 000 €, 800 € de loyer, sans charge — le rendement net-net passe de 3,97 % à une tranche nulle à 1,81 % dans la tranche à 45 %. Le bien n'a pas bougé.
- Le régime fiscal change la donne autant que la tranche. Le calcul ci-dessus impose la totalité du revenu foncier net, ce qui correspond au régime réel sans travaux. Un abattement forfaitaire ou un amortissement en meublé réduisent la base imposable, parfois à zéro. C'est l'objet de la comparaison des régimes fiscaux.
Rendement n'est pas cash-flow. Le rendement ignore le crédit : un bien à 5 % de rendement net peut vous coûter 200 € par mois si la mensualité dépasse les loyers. Les deux chiffres répondent à deux questions différentes, et il faut les regarder ensemble. Voir le calcul du cash-flow.
Un exemple chiffré, de bout en bout
Reprenons le cas de référence utilisé par les tests de l'application, complété de charges réalistes.
| Étape | Montant | Rendement |
|---|---|---|
| Coût total de l'opération | 215 000 € | — |
| Loyers bruts sur douze mois | 9 600 € | 4,47 % |
| Après 5 % de vacance | 9 120 € | — |
| Moins 1 980 € de charges | 7 140 € | 3,32 % |
| Moins impôt et prélèvements sociaux | 3 770 € | 1,75 % |
Entre l'accroche de l'annonce et la réalité, il reste un peu moins de la moitié. Ce n'est pas une mauvaise affaire pour autant — c'est simplement le vrai chiffre, et c'est sur celui-là qu'une décision se prend.
Ce que ce calculateur ne fait pas
- Il ignore le crédit. Ni mensualité, ni effet de levier, ni intérêts : le rendement mesure la performance du bien, pas celle du montage.
- Il ignore la revente. La plus-value éventuelle et sa fiscalité sont traitées sur la page dédiée.
- Il applique une tranche marginale unique au revenu foncier, sans vérifier si ces loyers vous font changer de tranche, et sans tenir compte des régimes à abattement ou à amortissement.
- Il ne modélise pas l'inflation des loyers ni celle des charges sur la durée de détention.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au coût total de l'opération, sans rien déduire. Le rendement net retire d'abord les charges que vous payez vraiment : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurances, frais de gestion, et il tient compte de la vacance locative. L'écart entre les deux est souvent de un à deux points.
Qu'est-ce que le rendement net-net ?
C'est le rendement net auquel on retire l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les loyers. C'est le seul des trois qui reflète ce qui reste réellement dans votre poche, et c'est aussi le seul qui dépend de votre situation personnelle : deux acheteurs du même appartement n'ont pas le même rendement net-net.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui. Un rendement calculé sur le seul prix affiché est systématiquement flatteur. Frais de notaire, frais d'agence et travaux du départ font partie de ce que l'opération vous coûte : les inclure fait baisser le rendement d'environ un demi-point sur une acquisition classique dans l'ancien.
Quel rendement locatif viser ?
Il n'existe pas de seuil universel : un rendement élevé rémunère un risque plus élevé, et un rendement faible accompagne souvent un marché où le bien se revend facilement. Plutôt qu'un chiffre cible, comparez le rendement net-net à ce que vous obtiendriez sans effort de gestion, et vérifiez que le cash-flow reste supportable.
Pourquoi retenir un taux de vacance dans le calcul ?
Parce que douze mois de loyer par an est une hypothèse optimiste : entre deux locataires, il s'écoule presque toujours quelques semaines. Retenir ne serait-ce que 5 % de vacance, soit environ trois semaines par an, donne une image plus proche de ce que vous encaisserez réellement.
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Télécharger sur Google PlayEstimation indicative — ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Les prélèvements sociaux sont appliqués au taux de 17,2 % (millésime 2026 des données de l'application). Vérifiez votre situation auprès d'un professionnel avant toute décision d'investissement.