La rentabilité décrit le bien ; le cash-flow décrit votre compte en banque. C'est le seul chiffre qui dit si l'opération vous rapporte de l'argent chaque mois ou vous en coûte. Le simulateur ci-dessous reprend, ligne à ligne, le calcul de l'application Android — y compris la fiscalité, que beaucoup de simulateurs oublient.
Simulateur de cash-flow
La formule
cash-flow mensuel = loyers après vacance
− mensualité de crédit
− (charges annuelles ÷ 12)
− (impôt + prélèvements sociaux) ÷ 12
Rien de sophistiqué : l'exercice consiste surtout à n'oublier aucune ligne. Les trois oublis les plus fréquents sont la vacance locative, la provision pour travaux et la fiscalité. Ensemble, ils transforment couramment un cash-flow annoncé à +50 € en un cash-flow réel à −150 €.
Les lignes à ne pas oublier
Côté recettes
Un seul poste : le loyer hors charges. Les charges récupérables refacturées au locataire n'entrent pas dans le calcul, puisqu'elles sont reversées. Appliquez-leur un taux de vacance : 5 % correspond à environ trois semaines sans locataire par an, ce qui est une hypothèse prudente mais réaliste en zone tendue.
Côté sorties
- La mensualité de crédit, assurance comprise. C'est le montant qui sort du compte, pas le remboursement hors assurance. Si vous ne le connaissez pas encore, le simulateur de crédit le calcule.
- La taxe foncière, annuelle, divisée par douze.
- Les charges de copropriété non récupérables : honoraires de syndic, gros entretien, part propriétaire des charges communes.
- L'assurance propriétaire non occupant, et l'assurance loyers impayés si vous en avez une.
- Les frais de gestion locative si vous déléguez.
- Une provision pour travaux. Le poste le plus souvent absent des simulateurs, et celui qui finit toujours par se matérialiser.
- La cotisation foncière des entreprises, due en location meublée.
- L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les loyers, étalés sur douze mois.
Où trouver le montant d'impôt à saisir ? Les deux dernières lignes du simulateur attendent des montants annuels. La comparaison des régimes fiscaux les calcule pour les quatre régimes possibles ; reportez ici ceux du régime que vous comptez retenir.
Lire le résultat
Le signe compte plus que la valeur exacte.
- Cash-flow positif : les loyers couvrent tout, crédit et impôt compris. L'opération s'autofinance et dégage un surplus. C'est confortable, mais cela suppose en général un rendement élevé, donc un marché plus risqué ou une gestion plus lourde.
- Cash-flow nul : le locataire rembourse exactement votre crédit. Vous constituez un patrimoine sans effort mensuel, mais sans marge en cas d'imprévu.
- Cash-flow négatif : vous complétez chaque mois. Ce n'est pas disqualifiant — c'est un effort d'épargne forcée — à condition de savoir combien, pendant combien de temps, et de pouvoir l'absorber si le bien reste vide six mois.
Un repère utile : comparez votre effort mensuel à la part de capital remboursée dans la mensualité, que donne le tableau d'amortissement. Si vous sortez 150 € par mois et que 400 € de capital sont remboursés, votre patrimoine progresse de 250 € par mois. C'est une autre façon de lire la même opération, et souvent la plus juste.
Les trois leviers, et ce qu'ils coûtent
| Levier | Effet | Contrepartie |
|---|---|---|
| Allonger la durée du crédit | Mensualité plus faible | Coût total des intérêts plus élevé |
| Augmenter l'apport | Capital emprunté plus faible | Immobilise votre trésorerie |
| Louer en meublé | Loyer plus élevé, fiscalité souvent plus douce | Rotation des locataires, mobilier à renouveler, CFE |
| Gérer soi-même | Économise les frais de gestion | Du temps, et le risque en direct |
| Changer de régime fiscal | Réduit la ligne impôt | Comptabilité plus exigeante au réel |
Ce que ce simulateur ne fait pas
- Il photographie un mois type, pas une trajectoire : ni indexation des loyers, ni dérive des charges, ni variation du taux si votre crédit est à taux variable.
- Il ignore le décalage de trésorerie de l'impôt, payé l'année suivante, et celui de la taxe foncière, prélevée en une fois à l'automne.
- Il ne calcule pas l'impôt à votre place : les deux dernières lignes sont des saisies.
- Il ne tient pas compte de la revente ni de la valorisation éventuelle du bien.
Questions fréquentes
Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?
On part du loyer encaissé sur le mois, corrigé de la vacance locative, puis on retire la mensualité de crédit assurance comprise, un douzième de chaque charge annuelle, et un douzième de l'impôt et des prélèvements sociaux dus sur les loyers. Ce qui reste est le cash-flow mensuel : positif, il alimente votre compte ; négatif, il faut le financer.
Quelle différence entre cash-flow et rentabilité ?
La rentabilité mesure ce que le bien rapporte par rapport à ce qu'il coûte, sans tenir compte du financement. Le cash-flow mesure ce qui entre et sort de votre compte chaque mois, crédit compris. Un bien peut être rentable et coûter de l'argent tous les mois, notamment sur une durée de crédit courte.
Un cash-flow négatif est-il forcément un mauvais signe ?
Non, mais il doit être choisi et non subi. Un cash-flow négatif signifie que vous complétez chaque mois : c'est un effort d'épargne, qui construit du patrimoine si le capital remboursé dépasse cet effort. Le risque est qu'il devienne insoutenable en cas de vacance prolongée ou de gros travaux.
Comment obtenir un cash-flow positif ?
Trois leviers seulement : augmenter les recettes, réduire les charges, ou réduire la mensualité. Allonger la durée du crédit est le levier le plus immédiat sur la mensualité, au prix d'un coût total d'intérêts plus élevé. Le régime fiscal joue aussi, puisque l'impôt figure dans le calcul.
Faut-il inclure les impôts dans le calcul du cash-flow ?
Oui, sinon le résultat est trompeur. L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les loyers sortent bien de votre trésorerie, avec un décalage d'un an. Les étaler sur douze mois, comme le fait ce simulateur, donne une image fidèle de l'effort réel.
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Télécharger sur Google PlayEstimation indicative — ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Le résultat dépend entièrement des hypothèses que vous saisissez, en particulier du taux de vacance et de la provision pour travaux. Vérifiez votre situation auprès d'un professionnel avant toute décision.