Le déficit foncier est le seul mécanisme de l'investissement locatif qui réduit l'impôt dû sur vos autres revenus, salaire compris. Il est propre à la location nue au régime réel, et il est plafonné. Le calculateur ci-dessous applique la règle telle que l'implémente l'application Android.
Calculateur de déficit foncier
Le principe
Au régime réel de la location nue, vous déduisez vos charges réelles des loyers encaissés. Si le total des charges dépasse les loyers, le résultat foncier est négatif : c'est le déficit foncier.
résultat foncier = loyers encaissés − charges déductibles
si résultat < 0 :
imputable sur le revenu global = min(déficit, 10 700 €)
reportable sur les revenus fonciers futurs = le reste
Ce qui rend le mécanisme intéressant tient en une phrase : la part imputable vient en déduction de votre revenu global, celui sur lequel se calcule votre impôt. Elle réduit donc l'impôt dû sur votre salaire, dans votre tranche marginale. Un déficit de 8 000 € pour un contribuable en tranche à 30 % représente environ 2 400 € d'impôt en moins.
Réservé à la location nue. En location meublée, un résultat négatif relève des bénéfices industriels et commerciaux : il ne s'impute que sur des revenus de même nature les années suivantes, jamais sur votre salaire. C'est l'une des différences majeures entre les deux statuts, détaillée sur la page meublé ou nu.
Le plafond de 10 700 €
L'imputation sur le revenu global est plafonnée. Le calculateur retient la limite de 10 700 € par an appliquée par l'application. Au-delà, le déficit n'est pas perdu : il devient reportable sur vos revenus fonciers des années suivantes, où il réduira l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur de futurs loyers.
| Déficit de l'année | Imputé sur le revenu global | Reporté sur les revenus fonciers |
|---|---|---|
| 2 400 € | 2 400 € | 0 € |
| 10 700 € | 10 700 € | 0 € |
| 15 400 € | 10 700 € | 4 700 € |
| 25 000 € | 10 700 € | 14 300 € |
Une conséquence pratique : concentrer tous les travaux sur un seul exercice fait souvent dépasser le plafond, et une grande partie de l'avantage est alors repoussée à plus tard. Étaler les travaux sur deux années civiles permet, quand c'est possible, d'utiliser deux fois le plafond.
Les charges qui créent le déficit
Le calculateur distingue quatre postes, repris de l'application :
- Les charges déductibles courantes : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, frais de gestion locative.
- Les intérêts d'emprunt, qui pèsent surtout les premières années puisque c'est là qu'ils sont les plus élevés — voir le tableau d'amortissement.
- L'assurance d'emprunt.
- Les travaux déductibles : entretien, réparation et amélioration. C'est le poste qui crée les gros déficits.
Sont en revanche exclus les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement : ils ne se déduisent pas des revenus fonciers, mais viennent majorer le prix d'acquisition au moment de calculer la plus-value. La frontière entre amélioration et reconstruction n'est pas toujours évidente et se joue au cas par cas.
Un exemple chiffré
Un contribuable déclarant 40 000 € de revenus, une part fiscale, encaisse 5 000 € de loyers et supporte 13 000 € de charges dont 5 000 € de travaux.
- Résultat foncier : 5 000 − 13 000 = −8 000 €.
- Déficit inférieur au plafond : les 8 000 € s'imputent intégralement sur le revenu global, qui passe de 40 000 à 32 000 €.
- Base imposable des revenus fonciers : 0 €, donc aucun prélèvement social sur ces loyers.
- Coût fiscal de l'opération locative : 0 €, et l'impôt sur les autres revenus diminue du fait de la base réduite.
Ces valeurs sont exactement celles que produit le calculateur, et celles que vérifient les tests de l'application.
Trois points de vigilance
- Un engagement de location suit l'imputation. Le bien doit rester loué un certain temps après l'année d'imputation, sous peine de remise en cause de l'avantage. Vérifiez cette condition avant de vendre ou de reprendre le logement.
- Le déficit ne se choisit pas, il se constate. Il suppose d'être au régime réel, option qui vous engage plusieurs années. Comparez d'abord les régimes sur la page meublé ou nu.
- Un déficit n'est pas une bonne nouvelle en soi. Il signifie que le bien vous a coûté plus qu'il n'a rapporté cette année-là. L'avantage fiscal compense une partie de la dépense, jamais sa totalité : payer 10 000 € de travaux pour récupérer 3 000 € d'impôt reste 7 000 € de sortie nette.
Ce que ce calculateur ne fait pas
- Il traite une année isolée : le reliquat reportable est affiché mais n'est pas reporté sur une simulation d'année suivante.
- Il ne sépare pas les intérêts d'emprunt du reste des charges dans l'ordre d'imputation, alors que la règle fiscale les traite différemment. Le résultat reste juste sur le montant global du déficit, mais sa ventilation peut différer d'une déclaration réelle.
- Il ne vérifie pas l'éligibilité des travaux : la distinction entre amélioration et reconstruction est une question d'espèce.
- Il ne gère pas les dispositifs à taux majoré ni les régimes spéciaux applicables à certains logements ou certaines zones.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?
C'est le résultat négatif obtenu quand les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers encaissés. Ce déficit s'impute sur votre revenu global, ce qui réduit l'impôt dû sur vos autres revenus, dans la limite de 10 700 € par an dans le calcul de l'application. Au-delà, le reliquat se reporte sur vos revenus fonciers des années suivantes.
Quel est le plafond du déficit foncier ?
Le calculateur applique le plafond de 10 700 € par an retenu par l'application pour l'imputation sur le revenu global. La fraction du déficit qui dépasse ce plafond n'est pas perdue : elle se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes, mais ne peut plus réduire vos autres revenus.
Le déficit foncier existe-t-il en location meublée ?
Non. Le mécanisme est propre à la location nue au régime réel. En meublé, un résultat négatif relève des bénéfices industriels et commerciaux : il ne s'impute que sur des revenus de même nature les années suivantes, jamais sur votre salaire ou vos autres revenus.
Quelles charges créent un déficit foncier ?
Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont le principal moteur, avec les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les assurances et les frais de gestion. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.
Faut-il conserver le bien après avoir créé un déficit ?
Oui, une durée minimale de location est exigée après l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global, sous peine de remise en cause de l'avantage. Vérifiez cette condition auprès d'un professionnel avant de vendre ou de reprendre le logement.
Vos revenus fonciers, suivis dans le temps
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Télécharger sur Google PlayEstimation indicative — ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Plafond d'imputation et barème de l'impôt sur le revenu : millésime 2026 des données de l'application. L'ordre d'imputation réel et l'éligibilité des travaux relèvent de votre situation : faites-les valider par un professionnel.