Location meublée ou nue : quel régime

« LMNP ou location nue » n'a pas de réponse générale : la bonne réponse dépend du rapport entre vos loyers et vos charges, et de votre tranche d'imposition. Le comparateur ci-dessous calcule les quatre régimes sur vos chiffres et désigne le moins imposé, avec le même moteur que l'application Android.

Comparateur des quatre régimes

Les quatre régimes, en une page

Micro-foncier : l'abattement de 30 %

Le plus simple : 30 % des loyers sont réputés couvrir vos charges, et 70 % sont imposés. Aucune comptabilité, aucun justificatif. Il n'est intéressant que si vos charges réelles représentent moins de 30 % des loyers — ce qui est rare dès qu'un crédit est en cours, puisque les intérêts s'ajoutent aux charges.

Réel foncier : les charges réelles, et le déficit

Vous déduisez ce que vous payez vraiment : taxe foncière, charges de copropriété, assurances, frais de gestion, intérêts et assurance d'emprunt, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Si le total dépasse les loyers, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an dans le calcul de l'application. C'est le seul des quatre régimes qui permet de réduire l'impôt dû sur vos autres revenus — un levier détaillé sur la page déficit foncier.

Micro-BIC : l'abattement de 50 %

L'équivalent meublé du micro-foncier, avec un abattement bien plus généreux : la moitié des loyers échappe à l'impôt. C'est ce qui rend le meublé mécaniquement plus attractif que le nu dès qu'on ne déduit rien de particulier.

Réel BIC, dit LMNP au réel : l'amortissement

En plus des charges réelles, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bâti et du mobilier. C'est ce qui permet, dans beaucoup de cas, d'afficher un résultat imposable nul tout en encaissant des loyers.

Où se situe la bascule

Trois cas, tous calculés avec le moteur du comparateur, pour un foyer à une part déclarant 30 000 € d'autres revenus.

Cas 1 — 10 000 € de loyers, aucune charge

Base imposable : 5 000 € en micro-BIC, 7 000 € en micro-foncier, 10 000 € au réel dans les deux formes. Le micro-BIC l'emporte, et l'écart n'est pas anecdotique : la base imposable du meublé forfaitaire est la moitié de celle du réel.

Cas 2 — 9 600 € de loyers, 12 000 € de charges

Charges supérieures aux loyers : le réel foncier dégage un déficit de 2 400 €, la base imposable tombe à zéro et le coût fiscal total avec elle. Le micro-foncier, lui, taxerait 6 720 € malgré la perte réelle. C'est la situation typique d'un bien acheté à crédit avec des travaux : le réel foncier gagne largement.

Cas 3 — 24 000 € de loyers, 10 000 € de charges, 13 000 € d'amortissements

Le micro-foncier n'est plus accessible au-delà de 15 000 € de loyers. Le réel foncier impose 14 000 €, le micro-BIC 12 000 €, et le LMNP au réel seulement 1 000 € grâce aux amortissements. Le LMNP au réel est nettement le moins imposé : c'est le cas d'école qui explique la popularité du statut.

Lire le résultat du comparateur

L'impôt affiché est l'impôt supplémentaire généré par ces loyers, pas votre impôt total. Le calcul compare votre impôt sur le revenu avec et sans ces revenus locatifs, en appliquant le barème par tranches et votre quotient familial. C'est la seule manière correcte de comparer des régimes : un régime qui vous fait franchir une tranche coûte plus cher qu'il n'y paraît.

Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux de 17,2 % sur la base imposable positive, quel que soit le régime. Un régime qui annule la base imposable annule donc aussi les prélèvements sociaux.

Ce que la fiscalité ne dit pas

Le régime le moins imposé n'est pas toujours le meilleur choix. À mettre dans la balance :

• La charge de gestion. Le meublé au réel suppose une comptabilité, un plan d'amortissement et le plus souvent un expert-comptable : un coût annuel récurrent que le comparateur ne modélise pas.
• La rotation des locataires. Les baux meublés sont plus courts, ce qui augmente la vacance et le travail de gestion.
• Le mobilier, à fournir puis à renouveler.
• La cotisation foncière des entreprises, due en meublé et absente en location nue.
• La revente. Le traitement des amortissements déduits pendant la détention a évolué : c'est un point à faire vérifier avant de choisir le statut, pas après.
• La réglementation locale, qui encadre de plus en plus la location meublée de courte durée dans les grandes villes.

Ce que ce comparateur ne fait pas

• Il ne calcule pas votre plan d'amortissement : les montants d'amortissement du bâti et du mobilier sont des saisies, à établir par composants avec un comptable.
• Il ne reporte pas les déficits d'une année sur l'autre : chaque simulation porte sur un exercice isolé.
• Il ne gère pas la location meublée de tourisme classée ou non, qui relève de plafonds et d'abattements distincts.
• Il ne modélise ni la CFE, ni les honoraires comptables, qui pèsent pourtant dans l'arbitrage entre meublé et nu.
• Il applique le barème millésime 2026 des données de l'application : un barème évolue chaque année.

Questions fréquentes

Estimation indicative — ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Barème de l'impôt sur le revenu et plafonds de régime : millésime 2026 des données de l'application. Prélèvements sociaux à 17,2 %. Le choix d'un régime fiscal engage sur plusieurs années : faites-le valider par un professionnel au vu de votre situation complète.