Le crédit est le poste qui décide du cash-flow d'un investissement locatif, et la mensualité n'est qu'une partie de l'histoire : le coût total, la répartition entre capital et intérêts, et le taux d'endettement comptent autant. Le simulateur ci-dessous les affiche tous, avec le même moteur que l'application Android.
Simulateur de mensualité
La formule de la mensualité
Un prêt immobilier classique est un prêt à annuité constante : vous payez le même montant tous les mois, mais la part d'intérêts diminue à mesure que le capital restant dû baisse.
M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n)
C = capital emprunté
t = taux annuel ÷ 100 ÷ 12
n = durée en années × 12
Sur 180 000 € à 3,5 % sur 20 ans, le taux mensuel vaut 0,0029167 et la formule donne 1 044 € hors assurance. C'est exactement la valeur que vérifient les tests de l'application.
L'assurance emprunteur
L'assurance s'ajoute ensuite. Dans le cas le plus répandu, elle se calcule sur le capital initial et reste donc constante sur toute la durée :
assurance mensuelle = capital × taux d'assurance ÷ 100 ÷ 12
À 0,34 %, cela fait 51 € par mois sur 180 000 €, soit une mensualité totale d'environ 1 095 €. Certains contrats calculent l'assurance sur le capital restant dû : le coût décroît alors avec le temps, et le simulateur, comme l'application, ne modélise pas cette variante.
Taux nominal, pas TAEG. Le champ « taux d'intérêt » attend le taux nominal. Le TAEG que la banque vous communique intègre en plus les frais de dossier, de garantie et de tenue de compte, et sert à comparer des offres — pas à calculer une mensualité.
Lire le tableau d'amortissement
Chaque mois, les intérêts se calculent sur le capital qui reste dû :
intérêts du mois = capital restant dû × taux mensuel
capital remboursé = mensualité hors assurance − intérêts du mois
Sur le prêt de référence, la première échéance contient 525 € d'intérêts et 519 € de capital. Après vingt ans, le rapport est presque inversé. Cette mécanique a deux conséquences très concrètes :
- Revendre tôt coûte cher. Au bout de cinq ans sur un prêt de vingt ans, vous avez remboursé beaucoup moins du quart du capital, car les premières années sont les plus chargées en intérêts.
- Un remboursement anticipé est d'autant plus efficace qu'il est précoce : il supprime les intérêts de toutes les échéances restantes sur la part remboursée.
Le tableau affiché par le simulateur regroupe les échéances par année pour rester lisible ; l'application propose le détail mois par mois.
Le choix de la durée
Allonger la durée baisse la mensualité et augmente le coût total. Les deux effets sont mécaniques et vont toujours en sens inverse.
| Durée | Mensualité | Intérêts | Coût total |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 338 € | 51 622 € | 240 802 € |
| 20 ans | 1 095 € | 70 543 € | 262 783 € |
| 25 ans | 952 € | 90 337 € | 285 637 € |
Passer de 15 à 25 ans fait gagner 386 € de mensualité — souvent la différence entre un cash-flow négatif et un cash-flow à l'équilibre — et coûte 38 715 € d'intérêts supplémentaires. Il n'y a pas de bonne réponse dans l'absolu : il y a l'effort mensuel que vous pouvez tenir sans mettre l'opération en danger.
Le taux d'endettement
taux d'endettement = (mensualité + autres crédits) ÷ revenus mensuels × 100
Les banques françaises retiennent en général un plafond de 35 %, assurance comprise, avec une marge de dérogation limitée pour les dossiers jugés solides. Sur le prêt de référence, 1 095 € de mensualité pour 4 000 € de revenus donnent 27,4 % : le dossier passe. Les mêmes 4 000 € avec un crédit auto de 400 € portent le total à 37,4 % : il ne passe plus.
Le calcul du simulateur, comme celui de l'application, rapporte les mensualités aux revenus bruts saisis. Les banques appliquent en pratique des retraitements (pondération des loyers attendus, prise en compte du reste à vivre) qui varient d'un établissement à l'autre.
Ce que ce simulateur ne fait pas
- Il ne calcule pas de capacité d'emprunt. Il part d'un montant emprunté et en déduit la mensualité, pas l'inverse.
- Il ne gère qu'un taux fixe et une mensualité constante : ni taux variable, ni prêt à paliers, ni différé de remboursement.
- Il ignore les frais annexes : dossier, garantie, courtage. Ils ne changent pas la mensualité mais augmentent le coût réel de l'opération.
- L'assurance est calculée sur le capital initial, formule la plus courante mais pas universelle.
- Il ne modélise pas le remboursement anticipé ni les indemnités qui l'accompagnent.
Questions fréquentes
Comment calculer la mensualité d'un crédit immobilier ?
La mensualité d'un prêt amortissable se calcule avec la formule M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où C est le capital emprunté, t le taux mensuel, c'est-à-dire le taux annuel divisé par douze, et n le nombre de mensualités. L'assurance emprunteur s'ajoute ensuite, le plus souvent calculée sur le capital initial.
Pourquoi les premières mensualités remboursent-elles si peu de capital ?
Parce que les intérêts se calculent sur le capital restant dû, qui est maximal au départ. Sur 180 000 € à 3,5 %, la première échéance contient 525 € d'intérêts pour environ 519 € de capital. Le rapport s'inverse progressivement, et les dernières échéances sont presque entièrement du capital.
Qu'est-ce que le taux d'endettement et à quel seuil s'arrête-t-il ?
C'est la part de vos revenus mensuels absorbée par l'ensemble de vos mensualités de crédit, assurance comprise. Les banques françaises retiennent en général un plafond de 35 %, avec une marge de dérogation limitée. Au-delà, le dossier passe rarement, quelle que soit la qualité du bien.
Faut-il emprunter sur 20 ou 25 ans ?
Allonger la durée baisse la mensualité et améliore le cash-flow, mais augmente le coût total des intérêts. Le simulateur affiche les deux effets côte à côte : changez la durée et regardez simultanément la mensualité et la ligne « intérêts ». Le bon arbitrage dépend de l'effort mensuel que vous pouvez soutenir sans risque.
Le taux saisi est-il le TAEG ?
Non. Le simulateur attend le taux nominal, celui qui sert à calculer les intérêts, et traite l'assurance séparément. Le TAEG que la banque vous communiquera intègre en plus les frais de dossier, de garantie et de tenue de compte : il est donc mécaniquement supérieur.
Le crédit, le cash-flow et la fiscalité d'un seul tenant
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Télécharger sur Google PlayEstimation indicative — ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Seule l'offre de prêt éditée par votre banque fait foi : elle seule intègre le TAEG, les frais de garantie et les conditions d'assurance qui vous sont réellement proposés.