La plus-value imposable n'est pas la différence entre votre prix d'achat et votre prix de vente : le prix d'acquisition est majoré de forfaits, et deux abattements distincts, l'un pour l'impôt et l'autre pour les prélèvements sociaux, réduisent la base au fil des années. Le calculateur ci-dessous applique ces règles avec le même moteur que l'application Android.
Calculateur de plus-value
Ce calcul ne concerne pas la résidence principale, exonérée de plus-value quelle que soit la durée de détention. Il vise la revente d'un bien locatif ou d'une résidence secondaire.
Le prix d'acquisition majoré
Première étape, et première source d'écart avec le calcul spontané : votre prix d'achat est majoré avant toute comparaison avec le prix de vente.
prix majoré = prix d'achat
+ 7,5 % du prix d'achat (frais d'acquisition)
+ travaux justifiés, ou 15 % du prix d'achat au-delà de 5 ans
- Les frais d'acquisition sont retenus pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat par le calculateur, sans justificatif à produire.
- Les travaux sont retenus pour leur montant si vous le renseignez. Si vous laissez zéro et que la détention dépasse cinq ans, un forfait de 15 % du prix d'achat s'applique. En deçà de cinq ans sans travaux justifiés, aucun montant n'est ajouté.
Sur un bien acheté 200 000 € et revendu 350 000 € après dix ans, le prix majoré atteint 245 000 € : 200 000 € + 15 000 € de frais + 30 000 € de forfait travaux. La plus-value brute n'est donc pas de 150 000 € mais de 105 000 €. Le forfait a fait disparaître 45 000 € de base imposable.
Les deux barèmes d'abattement
À partir de la sixième année, la plus-value brute est réduite par un abattement pour durée de détention. Le point à retenir : il y en a deux, et ils ne progressent pas à la même vitesse.
| Période | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| De la 1re à la 5e année | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % par an |
| Exonération totale | 22 ans | 30 ans |
Conséquence pratique : entre 22 et 30 ans de détention, la plus-value n'est plus imposée à l'impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux, sur une base qui ne s'annule qu'à la trentième année. C'est la période où le calcul surprend le plus de vendeurs.
L'imposition
impôt sur le revenu = plus-value après abattement IR × 19 %
prélèvements sociaux = plus-value après abattement PS × 17,2 %
Sur l'exemple à dix ans : l'abattement pour l'impôt vaut 30 %, ce qui laisse 73 500 € imposés à 19 %, soit 13 965 €. L'abattement pour les prélèvements sociaux n'est que de 8,25 %, ce qui laisse 96 337 € taxés à 17,2 %, soit 16 570 €. Les prélèvements sociaux pèsent ici plus lourd que l'impôt : c'est fréquent, et contre-intuitif. S'y ajoute 1 470 € de surtaxe, la base imposable à l'impôt sur le revenu dépassant 50 000 € — soit 32 005 € au total.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu, une taxe additionnelle s'ajoute. Son taux progresse par paliers, de 2 % à 6 %, et s'applique à la totalité de la plus-value — pas seulement à la fraction qui dépasse le seuil. Pour éviter qu'un euro supplémentaire ne coûte des milliers d'euros, un mécanisme de lissage adoucit l'entrée dans chaque palier.
| Plus-value nette | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | Aucune surtaxe |
| De 50 001 à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Le lissage se lit bien sur un exemple : à 55 000 € de plus-value nette, la surtaxe n'est pas de 1 100 € (2 % de 55 000) mais de 850 €, une fois le correctif de seuil appliqué. Le calculateur reproduit exactement ce mécanisme.
L'effet de la durée de détention
Même opération — achat 200 000 €, vente 350 000 €, sans travaux justifiés — vue à différentes durées. Toutes les valeurs sortent du moteur de l'application.
| Détention | Abattement IR | Abattement PS | Imposition totale |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 32 005 € |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 23 060 € |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % | 14 090 € |
| 22 ans | 100 % | 28,00 % | 13 003 € |
| 30 ans et plus | 100 % | 100 % | 0 € |
La marche entre 21 et 22 ans est nette côté impôt sur le revenu : l'abattement passe à 100 % et la surtaxe disparaît avec lui, puisqu'elle se calcule sur la base imposable à l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux, eux, continuent de courir pendant huit années supplémentaires.
Ce que ce calculateur ne fait pas
- Il retient toujours le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition, sans permettre de saisir les frais réels.
- Il ne traite pas les cas d'exonération particuliers autres que la durée de détention : première cession d'un logement autre que la résidence principale, cession en vue d'un remploi, montants de cession modestes, expropriation.
- Il ne gère pas les biens démembrés, les successions ni les donations, dont le prix d'acquisition suit des règles propres.
- Il ne traite pas le sort des amortissements déduits pendant la détention en location meublée : ce point a évolué et mérite une vérification spécifique auprès d'un professionnel.
- Il ne calcule pas les frais de vente ni l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé de votre crédit.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on une plus-value immobilière ?
On soustrait du prix de vente un prix d'acquisition majoré, composé du prix d'achat, d'un forfait de frais d'acquisition de 7,5 % et des travaux, retenus pour leur montant justifié ou pour un forfait de 15 % au-delà de cinq ans de détention. Le résultat est la plus-value brute, à laquelle s'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention.
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?
Deux échéances distinctes : l'exonération d'impôt sur le revenu est atteinte à 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux seulement à 30 ans. Entre les deux, la plus-value n'est plus imposée au titre de l'impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux sur une base partiellement abattue.
Pourquoi deux abattements différents ?
Parce que l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux suivent deux barèmes d'abattement distincts. L'abattement pour l'impôt progresse de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année ; celui des prélèvements sociaux n'avance que de 1,65 % par an sur la même période, puis accélère fortement après 22 ans.
La résidence principale est-elle concernée ?
Non. La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention. Ce calculateur s'adresse à la revente d'un bien locatif ou d'une résidence secondaire, où la plus-value est imposable.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Une taxe additionnelle qui s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu. Son taux progresse par paliers de 2 % à 6 %, avec un mécanisme de lissage à l'entrée de chaque palier pour éviter qu'un euro de plus ne coûte beaucoup plus cher.
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Télécharger sur Google PlayEstimation indicative — ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Barème des abattements et taux d'imposition : millésime 2026 des données de l'application. Le calcul définitif est établi par le notaire lors de la vente, au vu des justificatifs réels.